来源：米宅

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破冰者。

2022年，全球经济遭遇前所未有的困境。

疫情压境、国际混乱，中国也被迫牵连其中。

如何破局？

如何涅槃？

2020年，我们第一次提出双循环战略，成为未来中国经济的基本政策，方向、路径、落地、目标已经准备好，如何执行？只是时间问题。

尤其是疫情肆虐和国际环境的双重影响，倒逼我们不得不加速思考并快速执行。

对内循环，如何扩大市场？如何搞活群众消费？

对外循环，如何融入市场？如何提高全球市场质量？

2022年，这些问题都拿出了初步方案：

长三角经济示范区引领全国市场；

粤港澳大湾区对标全球市场；

海南自贸岛面对的全国/旅居市场；

横琴-澳门面向的是葡语系市场；

北交所的成立，承担人民币出海战略；

消费、产业、市场，试图搭建一个绝对正向循环的系统，健康而稳健。

横琴粤澳深度合作示范区，则是破冰者。

1、强依托。背靠经济竞争力极强的粤港澳大湾区，粤澳深度合作可获得更强大的产业、人口、资本支撑，探索成效亦可快速推广。

2、小而精。海南动辄3万多平方公里，琴澳仅有106平方公里，再加上12年初步发展，半成熟化，有底子、有潜力。

3、窗口平台。澳门作为对接葡语系经济体的窗口、横琴作为助力澳门融入国家发展大局的平台，是内外双循环的关键节点。

最重要的一点是：

琴澳，未来不是单独由珠海或者澳门管，而是由广东省和澳门共同管理，等级、地位、战略，这绝对是一种前所未有的跨境运行新机制。

这是前所未有的第一步。

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攻坚者。

看待横琴，不能只站在珠海的层面去思考，而是要基于湾区，立足全国，从国家战略层面去思考理解。

顶层设计所具备的人才、产业、金融、高端，都在这里生根发芽。

要知道，各大城市、新区IP从来不是无序竞争，更多是内部的互相扶持，既有竞争，更多的合作，共同吸纳全国的人口、资金。

比如，东莞有松山湖作为城市IP，广州有珠江新城作为城市IP，佛山有千灯湖作为城市IP，但是！在大湾区，超越城市级别的IP只有横琴！

琴澳+制度创新+产业高地+全球市场。

2021年-2022年，这是横琴粤澳深度合作示范区极为重要的2年。

1、横琴粤澳深度合作示范区封关在即。

4月12日，澳门行政长官贺一诚表示，深合区封关预计2022年完成，模式为“一线放开，二线管住”，可理解一线澳门，二线内地。

这意味着，横琴将成为与澳门关税水平相适应的区域。

2、澳门《信托法》即将出台。

这意味着中国版在岸离岸信托或将登上历史舞台，对高净值客户极具吸引力，将会有大量个人财富落户澳门。

2021年12月，澳门中央证券托管系统（CSD）正式启动，将有助推行债券的二级市场、国际接轨，这是发展方向。

澳门发债成本较内地低，将有助于吸引内地企业到澳发债。

横琴作为联通内地和澳门的关键节点，必将受益于澳门信托产业发展，这两年敏锐的金融及投资机构已经陆续布局横琴，行业发展也已颇具规模：

2021年基金管理公司资产规模超4万亿。

KKR、IDG、高瓴等顶尖私募在2018年已落户横琴。

天使投资基金和创投基金对外直投项目38个，过会投资金额3.03亿。

2021年金融业增加值162.07亿，同比增长10.3%，占比35.6%。

2021年金融业税收达102亿，占比32%，同比增长38.3%。

3、横琴建设国际贸易中心。

澳门，是继香港之后的下一个财富中心，全国仅此一个；横琴自身又是承接澳门发展的合作区+免税岛，全国仅此一个；横琴还是对接葡萄牙语系经济世界的门户枢纽，全国仅此一个；横琴还是全国唯一一个路桥连接港澳的地方。

2021年1-9月外贸进出口总量214.31亿，逆势大涨70.8%。外贸进出口总量逆势大涨超过7成，这就是深合区持续融入全球生产链条，并且在回落为主基调的大环境下，逆势扩张了外贸的基本盘。

更加关键的是，在成立之初，横琴粤澳深度合作示范区就非常清醒：

9月17日正式挂牌，但提到了一点：虚拟注册企业要提供实体办公地址，以鼓励企业落地横琴实体办公。

拒绝空壳经济，发展实体经济，才能打下最坚实的基础。

琴澳融合，打造全新的平台。

融合之后，成为全新的金融-产业、人才平台。

以此为纽带，串联内地、全球市场。

这是稳扎稳打的第二步。

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执行者。

横琴或者说琴澳，未来已经非常清晰。

一是延续一线城市的成熟模式，产业+人口+资本自由流动。

二是封关后市场要素自由流通，探索更好的发展路径。

后者，更为重要。

这是横琴自身的数据，足以支撑未来的封关：

1、横琴粤澳深度合作示范区，一跃成为大湾区核心区域。

2、超6.5万高学历人才进驻。

3、GDP从2009年的2.85亿上升到454.63亿，翻了159倍。

4、2021年12月末，横琴拥有澳资企业达4761家，仅12月份单月新增澳资企业就有62户，成为内地澳门企业集中度最高的区域。

于是，横琴则成为链接内地与全球市场的窗口。

我举一个例子，进口消费。

正常情况下，你购买进口产品，必须缴纳一定的关税，未来一旦琴澳融合后，关税将与澳门持平，未来必定减少甚至直接取消，这将大大刺激大家的消费。

举两个例子：

一个是海南免税岛，2021年离岛免税店总销售额突破600亿，同比增长84%；另一个则是香港，凭借免税购物，2000年至2018年，内地赴港旅客人数从379万攀升至5140万，累计增长超过12倍，仅2018年就给香港零售业带来约4800亿港元的销售额。

这将是一个前景更广大的市场。

通过横琴-澳门国际双循环的窗口，让横琴链接更加庞大的市场，这其中包含了内地市场，包含了葡语系国家，包含了更大的全球市场。

相比海南，横琴的天花板更高。

还有一个非常重要的数据，这个数据来源于一个楼盘。

位于横琴的这个楼盘，统计了过去半年的购房者情况，其中：

1、省外占比高达6成。

2、珠海本地占比仅有2成。

3、广东省非珠海市+港澳占比2成。

4、上海、广州、北京、澳门占比最高，高达2成。

5、购房者涵盖全国至少20大城市，范围非常广。

6、购房者都来自各大城市房价最高的新区。

我相信，这个数据不仅震惊了我，你一定也会非常震惊。

如今的横琴，通过至少13年的发展之后，已经从相对单一的珠海、澳门客户群体，逐渐蔓延至全国各大城市之中，而且客户都来自城市最好的区域，从分散的20个城市就能看出来，全国购房者的认可度是非常高的。

4

大价差。

横琴，一个逻辑清晰、前景广大的市场。

更关键的是，价差。

上海浦东。10万-20万。

深圳前海。10万-20万。

苏州园区。6万-12万。

广州珠江新城。10-15万。

横琴多少？5万，一半价格甚至1/3价格。

上海深圳苏州广州一定非常牛，而且他们的成功，从来不会掩盖其余城市的光芒，最关键的是名额、门槛、价格，动辄5年社保、动辄200万以上首付，已经放弃了90%的客户。

那么，普通人应该怎么配置？

横琴是珠海最具潜力的板块。

横琴集合了CBD、豪宅、琴澳、全国客户。

对标的是全球市场。

相比澳门/一线，至少一半的价差。

这是所有人在大湾区选筹逻辑的核心。

来，看看横琴核心位置的横琴府。

总建面约30万方，容积率仅2.6。

最重要的是开发商-华发。

这是珠海最大的龙头国企，绝对的本地一哥！与特区同龄的华发，以深厚的家园情怀与城市共同成长，41年深耕珠海，如今已成功打造了涵盖城市、金融、实体三大产业集群，开发了诸多标杆项目，筑就了一城美好。

可以说，在珠海，到处可见华发的身影。珠澳第一高楼横琴IFC、全市首个国际专业级赛事场馆—横琴国际网球中心、引领商业发展格局的华发商都、全市首个专业级文艺演出场馆—华发中演大剧院、代表着行业标杆的容闳教育品牌、以及珠海国际会展中心、十字门隧道、日月贝等数不清的城市地标、公建物业及基础设施，本地口碑极佳。

作为基本盘的房产方面，自然也不逞多让，40多年来，除了在本地开发了华发新城、华发琴澳新城、华发广场等旗舰项目，在全国近50座城市已累计开发了170多个项目，业主超过60万。

横琴府到底有什么优势，能吸引全国客户。

1、地位、区位，这是基础。

所有的牛逼都聊过了，横琴还有一点非常关键：住宅极为稀缺。

106.46平方公里，70%以上是禁建区和限建区，可供开发用地只有33平方

公里，更关键的是，纯住宅用地只有8%。

2、非常齐全的板块配套。

除了600万方的金融中心，360万方的华发广场，还有交通：广州至珠海（澳门）高铁、广州南沙至珠海城际铁路、珠海至肇庆高铁，已建成的港珠澳大桥、横琴口岸，珠机城轨，澳门轻轨横琴线，深珠通道；有学校：除了首都师范大学伯牙小学、容闳学校，还有英式教育的哈罗公学、德式教育的德威高中。

3、地块抬高、景观设计、社区打造。

为了让更多住户欣赏园林和湾区美景，采用层层叠景台地式设计，园林整体抬高了5.5米，使得3楼就可以拥有5楼视野，私密又安全。

在景观设计上，引入了设计过北京颐和安缦、新加坡莱佛士、马尔代夫W酒店的景观设计公司库铂希尔，精心打造了叠水景观、阵树广场等多重豪宅独有景观。

最最关键的是，面积、门槛、总价。

最小101平、最低总价478万。

还有一个惊喜是，外地客户限购一套。

我相信，这对于外地客户而言，已经释放了两个非常重要的信号：

一是能买。对于大部分的资产配置者，资金不是问题，最关键的是名额。这一点很好的解决了这个难题。

二是资金。最低总价仅400多万，首付150万就可上车，这相比于北上广深杭动辄上百万的首付而言，门槛已经很低。

而未来，横琴粤澳深度合作示范区则会释放更大的红利。

5

这是双循环战略下的一次重要尝试。

琴澳板块作为内地、全球链接最重要的一个窗口，打开自我、面向更为广阔的市场，同时也付出了极大的勇气和战略执行。

未来，扑面而来。

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